내집마련 전 꼭 확인해야 할 소득과 기존 대출: 주택 구매 여력 계산하는 방법

내집마련을 준비할 때 많은 사람이 먼저 부동산 앱을 열어 집값부터 검색합니다.

"내 예산이면 어느 지역의 집을 살 수 있을까?"라는 생각으로 매물을 찾아보는 것은 자연스러운 과정입니다. 하지만 주택 가격을 먼저 정하고 나중에 대출을 알아보는 방식은 자금계획을 복잡하게 만들 수 있습니다.

 

주택은 자동차나 가전제품처럼 단기간에 비용을 모두 지급하고 끝나는 구매가 아닙니다. 많은 경우 상당한 금액의 금융자금을 이용하고, 구입 이후에도 매월 원금과 이자를 상환해야 합니다.

 

그래서 처음부터 현재 소득으로 어느 정도의 주거비를 감당할 수 있는지, 그리고 기존에 가지고 있는 부채가 새로운 주택대출에 어떤 영향을 줄 수 있는지를 살펴보는 것이 중요합니다.

 

특히 대출 가능 금액은 단순히 연봉 하나만으로 결정되지 않습니다. 기존 대출, 상환 방식, 주택의 조건, 적용되는 금융제도 등 다양한 요소가 함께 고려될 수 있습니다.

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가장 먼저 월 소득을 정확하게 확인한다

주택구매 자금계획의 출발점은 소득입니다.

직장인이라면 매월 받는 급여와 연간 소득을 확인할 수 있고, 사업자나 프리랜서라면 소득이 일정하지 않을 수 있기 때문에 보다 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

여기서 중요한 것은 단순히 "연봉이 얼마인가?"만 확인하는 것이 아닙니다.

실제로 매월 생활에 사용할 수 있는 소득이 얼마인지 확인해야 합니다.

예를 들어 연봉에는 각종 수당이나 성과급 등이 포함될 수 있지만, 이러한 금액이 매달 일정하게 들어오는 것은 아닐 수 있습니다.

따라서 주택대출 상환계획을 세울 때는 미래의 성과급이나 아직 확정되지 않은 소득 증가를 전제로 하기보다 현재 안정적으로 확보할 수 있는 소득을 중심으로 계산하는 것이 현실적입니다.

월 소득을 직접 적어보기

간단한 가계부를 만들어 다음 항목을 정리해 볼 수 있습니다.

• 월 급여
• 정기적으로 발생하는 부수입
• 성과급이나 상여금
• 연간 비정기 소득
• 기타 소득

그다음 매월 확실하게 들어오는 소득과 변동 가능성이 있는 소득을 구분합니다.

주택대출은 장기간 유지될 가능성이 있기 때문에 매달 안정적으로 들어오는 소득을 기준으로 기본적인 상환 능력을 판단하는 것이 좋습니다.

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소득에서 고정지출을 먼저 빼본다

소득을 확인했다면 다음으로 해야 할 일은 지출을 파악하는 것입니다.

주택을 구입하기 전에는 현재의 생활비가 어느 정도인지 정확하게 알지 못하는 경우도 많습니다.

하지만 대출 상환액을 계산하려면 먼저 지금 생활을 유지하는 데 얼마가 필요한지 알아야 합니다.

예를 들어 다음과 같은 항목을 한 달 단위로 정리할 수 있습니다.

• 식비
• 교통비
• 통신비
• 공과금
• 관리비
• 보험료
• 교육비
• 차량 유지비
• 정기구독료
• 카드 할부금
• 기타 고정지출

여기에 매달 발생하지는 않지만 주기적으로 필요한 비용도 생각해야 합니다.

자동차 보험료, 명절 지출, 여행비, 의료비처럼 특정 달에 집중되는 비용이 있다면 연간 금액을 계산해 월평균으로 환산해 보는 방법도 있습니다.

이렇게 하면 단순히 이번 달 카드 명세서만 보고 생활비를 판단하는 것보다 실제 생활에 필요한 비용을 보다 현실적으로 파악할 수 있습니다.

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기존 대출을 모두 적어보는 것이 중요하다

내집마련을 준비할 때 의외로 중요한 부분이 기존 부채입니다.

주택대출을 알아보기 전에 현재 가지고 있는 대출을 한 번에 정리해 보는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음과 같은 정보를 적어볼 수 있습니다.

대출 종류	신용대출, 자동차 관련 대출 등
남은 원금	현재 갚아야 할 금액
금리	현재 적용되는 금리
월 상환액	매달 납부하는 금액
만기	언제까지 갚아야 하는지
상환방식	원리금균등 등

이렇게 정리하면 평소에는 별도로 생각하지 않았던 작은 대출까지 한눈에 확인할 수 있습니다.

특히 할부나 기타 금융부채도 자신의 전체적인 상환 부담을 판단할 때 고려해야 할 수 있으므로 "금액이 작으니까 괜찮겠지"라고 넘기지 않는 것이 좋습니다.

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기존 대출이 주택대출에 중요한 이유

주택담보대출을 알아볼 때는 새롭게 받으려는 대출만 생각하기 쉽습니다.

하지만 실제 대출 심사에서는 개인이 이미 가지고 있는 금융부채와 상환 부담 등이 고려될 수 있습니다.

앞선 글에서 살펴본 DSR도 이런 부분을 이해하는 데 도움이 되는 개념입니다.

DSR은 소득에 비해 연간 대출 원리금 상환액이 어느 정도인지 살펴보는 지표입니다.

따라서 이미 다른 대출을 가지고 있다면 새로운 주택대출을 추가했을 때 전체적인 상환 부담이 어떻게 달라지는지 생각해야 합니다.

예를 들어 현재 신용대출을 갚고 있는 상황에서 주택담보대출까지 추가하면 매월 빠져나가는 돈이 크게 늘어날 수 있습니다.

이때 단순히 "집값의 일정 비율까지 대출이 가능하다"는 정보만 보고 주택 가격을 정하면 실제 자금계획과 차이가 생길 수 있습니다.

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월 상환 여력을 직접 계산해보자

이제 자신의 소득과 지출, 기존 대출을 확인했다면 새로운 주택대출을 감당할 여력을 생각해볼 수 있습니다.

간단하게 다음과 같은 구조로 정리할 수 있습니다.

월 소득

－ 필수 생활비

－ 기존 대출 상환액

－ 기타 정기지출

＝ 새로운 주택대출에 사용할 수 있는 여유자금

여기서 나온 금액을 그대로 최대 주택대출 상환액으로 정하는 것은 신중해야 합니다.

생활비를 모두 빼고 남은 돈을 전부 대출 상환에 사용하면 갑작스러운 지출에 대응하기 어려울 수 있기 때문입니다.

따라서 실제 계획에서는 어느 정도의 여유를 남겨두는 것이 좋습니다.

중요한 것은 특정 비율을 무조건 적용하는 것이 아니라 자신의 생활 패턴과 소득 안정성을 고려하는 것입니다.

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예시로 살펴보는 주택구매 여력

가상의 직장인 B씨를 생각해 보겠습니다.

B씨가 매월 안정적으로 받는 소득이 있고, 여기에서 식비와 교통비, 통신비, 보험료 등 필수 생활비를 지출하고 있다고 가정하겠습니다.

여기에 기존 신용대출의 월 상환액도 있습니다.

B씨가 주택을 구입하면서 새로운 대출을 받으면 기존 지출에 주택대출 원리금이 추가됩니다.

이때 B씨가 확인해야 하는 것은 단순히 "은행에서 얼마까지 빌려주는가"가 아닙니다.

새로운 대출을 받은 뒤에도 다음과 같은 상황을 감당할 수 있는지를 살펴봐야 합니다.

• 예상보다 생활비가 늘어나는 경우
• 금리 조건이 변경되는 경우
• 소득이 일시적으로 감소하는 경우
• 자동차나 가전제품 등 예상하지 못한 지출이 발생하는 경우
• 주택 수리비가 필요한 경우

이런 상황을 고려했을 때에도 생활이 지나치게 빠듯하지 않은 수준에서 주택 가격을 정하는 것이 중요합니다.

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대출 한도를 주택 가격의 기준으로 사용하지 않는다

내집마련에서 흔히 발생하는 실수는 대출 가능 금액을 확인한 뒤 그 금액에 자기자금을 더해 주택 가격을 결정하는 것입니다.

예를 들어 금융기관에서 상당한 금액의 대출이 가능하다는 결과를 받으면 그만큼 비싼 주택을 구매할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 대출 가능 금액과 적정 주택 가격은 다른 개념입니다.

대출 가능 금액은 금융기관의 심사 기준에 따라 산정되는 금액이고, 적정 주택 가격은 개인이 생활하면서 장기간 감당할 수 있는 범위를 의미합니다.

따라서 대출 가능 금액이 자신의 예상보다 높게 나오더라도 반드시 그 한도까지 대출받을 필요는 없습니다.

오히려 대출 규모를 줄이면 향후 금리나 소득 변화에 대응할 여유가 커질 수도 있습니다.

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소득이 불규칙하다면 더 보수적으로 계산한다

모든 사람의 소득이 매월 똑같은 것은 아닙니다.

특히 자영업자나 프리랜서, 성과급 비중이 높은 직장인은 월별 소득 차이가 발생할 수 있습니다.

이런 경우에는 소득이 가장 높았던 달을 기준으로 대출 상환능력을 판단하는 것보다 평균적인 소득 수준과 낮은 소득이 발생하는 시기까지 고려하는 것이 좋습니다.

예를 들어 특정 달에는 수입이 많지만 다른 달에는 크게 줄어드는 구조라면 대출 상환액이 높은 상황에서 현금흐름이 꼬일 가능성이 있습니다.

따라서 일정한 소득이 들어오지 않는 사람일수록 별도의 예비자금을 확보하고 보수적으로 주택 구매 예산을 정하는 것이 중요합니다.

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미래의 연봉 인상을 대출 근거로 삼지 않는다

직장생활을 하다 보면 연봉이 올라갈 가능성이 있습니다.

승진이나 이직으로 소득이 늘어날 수도 있습니다.

하지만 아직 확정되지 않은 미래 소득을 바탕으로 현재의 대출 규모를 결정하는 것은 신중해야 합니다.

예를 들어 "내년에는 연봉이 오를 테니 지금 조금 더 비싼 집을 사도 괜찮다"는 방식으로 계획하면 예상했던 소득 증가가 이루어지지 않았을 때 부담이 커질 수 있습니다.

반대로 실제로 소득이 늘어나면 그때 추가 저축이나 원금 상환 등의 방법을 검토할 수 있습니다.

따라서 기본적인 주택 구매 계획은 현재 확인 가능한 소득과 자산을 중심으로 세우는 것이 안전합니다.

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주택 구매 전 금융상태를 한 장으로 정리해보자

내집마련을 본격적으로 시작하기 전에 자신의 금융상태를 한 장의 표로 만들어 보는 것도 좋습니다.

예를 들어 다음과 같이 작성할 수 있습니다.

월 안정소득	직접 입력
월 필수생활비	직접 입력
기존 대출 월 상환액	직접 입력
기타 고정지출	직접 입력
주택구입용 자기자금	직접 입력
별도로 남길 예비자금	직접 입력
예상 주택가격	직접 입력
예상 신규 대출	금융기관 확인
예상 주거비	직접 계산

이 표를 작성하면 자신이 현재 어느 정도의 주택 가격을 검토하는 것이 현실적인지 판단하기 쉬워집니다.

특히 자기자금과 예비자금을 구분해서 적는 것이 중요합니다.

집을 사는 데 사용할 수 있는 돈과 집을 사고 난 뒤에도 보유해야 하는 돈은 같은 돈으로 보면 안 되기 때문입니다.

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기존 대출을 무조건 먼저 갚아야 할까?

주택대출을 알아보면서 기존 신용대출 등을 먼저 갚는 것이 좋을지 고민할 수 있습니다.

하지만 모든 사람에게 동일한 답이 있는 것은 아닙니다.

기존 대출을 상환하면 부채 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있지만, 그 과정에서 주택 구입에 필요한 자기자금을 지나치게 소진하면 오히려 문제가 될 수 있습니다.

예를 들어 현재 가지고 있는 현금을 모두 기존 대출 상환에 사용한 뒤 계약금이나 잔금에 필요한 현금이 부족해질 수도 있습니다.

따라서 기존 대출을 어떻게 관리할지는 다음과 같은 요소를 함께 살펴봐야 합니다.

• 남은 대출 원금
• 적용금리
• 월 상환액
• 주택구매 시점
• 보유 현금
• 필요한 계약금과 잔금
• 예비자금 규모

특정 대출을 무조건 먼저 갚으라고 결정하기보다는 자신의 전체 자금계획을 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.

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대출 상담을 받을 때 준비하면 좋은 질문

은행이나 금융기관에서 주택대출 상담을 받을 때 "얼마까지 나오나요?"라는 질문만 하는 것보다 자신의 상황을 구체적으로 설명하는 것이 도움이 됩니다.

다음과 같은 질문을 준비해 볼 수 있습니다.

현재 소득과 기존 대출을 기준으로 대출 가능 여부는 어떻게 되는가?

예상 주택가격을 기준으로 필요한 자기자금은 어느 정도인가?

대출금리는 어떤 방식으로 적용되는가?

금리가 변경될 수 있다면 언제 어떤 방식으로 변경되는가?

상환기간과 상환방식은 어떻게 선택할 수 있는가?

중도상환 시 별도의 비용이 발생하는가?

대출 실행까지 필요한 서류와 기간은 어떻게 되는가?

이런 질문을 미리 정리해 가면 단순히 대출 한도만 확인하는 것보다 자신의 전체적인 자금계획을 세우는 데 도움이 됩니다.

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마무리

내집마련을 준비할 때 자신의 소득과 기존 부채를 확인하는 것은 단순한 대출 준비가 아닙니다.

내가 어느 정도의 주거비를 장기간 감당할 수 있는지 확인하는 과정이기도 합니다.

먼저 매월 안정적으로 들어오는 소득을 확인하고, 필수 생활비와 기존 대출 상환액을 정리해야 합니다.

그다음 새로운 주택대출이 추가됐을 때 매월 얼마나 많은 돈이 빠져나가는지 생각해 봐야 합니다.

특히 금융기관에서 받을 수 있는 최대 대출금액을 그대로 주택 구매 예산으로 생각하지 않는 것이 중요합니다.

대출 한도는 금융기관의 심사 기준에 따른 결과이고, 실제로 감당할 수 있는 대출 규모는 개인의 생활비와 소득 안정성, 예비자금 등에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.

결국 내집마련을 위한 금융계획은 "얼마를 빌릴 수 있는가"에서 시작하기보다 "얼마를 빌려도 생활을 안정적으로 유지할 수 있는가"에서 시작하는 것이 좋습니다.

다음 글에서는 주택을 실제로 알아볼 때 놓치기 쉬운 집값 이외의 비용과 내집마련에 필요한 총자금 계산 방법을 살펴보겠습니다.

FAQ

Q1. 연봉이 높으면 주택대출을 많이 받을 수 있나요?

소득은 대출 심사에서 중요한 요소 중 하나이지만 연봉만으로 대출 가능 금액이 결정되는 것은 아닙니다. 기존 부채, 주택 조건, 적용되는 금융 규정과 금융기관의 심사 기준 등을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 기존 신용대출이 있으면 주택담보대출에 영향을 줄 수 있나요?

기존 대출의 규모와 상환 부담 등이 새로운 대출 심사에 고려될 수 있습니다. 따라서 주택대출을 알아보기 전에 현재 보유한 대출의 원금과 월 상환액 등을 정리해 보는 것이 좋습니다.

Q3. 대출 한도가 많이 나오면 그만큼 비싼 집을 사도 될까요?

대출 가능 금액과 적정 주택 가격은 다릅니다. 대출을 받은 뒤에도 생활비와 예비자금을 유지할 수 있는지, 금리나 소득이 변해도 상환할 수 있는지를 함께 고려해 주택 가격을 결정하는 것이 좋습니다.